面对庞大的生产需求与全球布局，富士康的厂房并非全然自建，其租赁策略与工业地产开发正成为代工巨头多元化经营的重要一环。
遍布中国多个城市的富士康科技园区，早已成为当地制造业的地标。许多人或许都曾好奇：这些规模庞大的厂房，究竟是富士康自己拥有的，还是通过租赁方式获得的？事实上，富士康采用了“自建与租赁相结合”的灵活策略来满足其生产空间需求。
一、自建为主，租赁为辅的混合模式
富士康在中国大陆的经营模式以自建工业园区为主。通过数十年的发展，富士康已经建立了深圳、昆山、杭州、上海、烟台、北京、天津、太原、晋城等九大主力科技工业园，以及其他十多个科技工业园。
这些工业园区的土地多是富士康通过与地方政府合作方式获得。知情人士透露，富士康的做法通常是不经过“招拍挂”程序，以较低价格拿下土地，然后依托工业园，以工业项目捆绑住宅、商业地产进行商业运作。
二、工业地产巨头的隐性身份
富士康早已是中国最大的工业地产商之一。通过15年的发展，富士康在中国拥有了庞大的工业用地储备。
截至2013年的数据显示，富士康在全国的工业园区占地面积惊人：江苏昆山工业园占地1400亩，廊坊工业园总占地5200亩，重庆园区占地1800亩，山西晋城占地约500亩，衡阳工业园占地3000亩，郑州园区占地超过7000亩。
这种大规模的土地储备使得业内人士预测：“代工巨鳄一旦转型，很可能会成为房地产大鳄。未来十年，富士康有可能成为中国最大的房地产发展商。”
三、租赁业务的多元化表现
尽管拥有大量自建园区，富士康同样活跃在厂房租赁市场。一方面，富士康会租赁外部厂房以满足突发产能需求或进入新市场的过渡性需求；另一方面，富士康也会将自有物业进行出租。
2025年7月的租赁信息显示，深圳观澜观光路有独院1650平方米厂房整栋招租，配备货梯和380V动力电，标注了“富士康/华为产业”字样。同样，烟台开发区也有位于“开发区富士康”区域的厂房出租信息。
四、海外市场的租赁策略
富士康的租赁策略不仅限于国内，在其海外扩张中也采用类似方式。2025年6月，富士康科技（鸿海）宣布，其子公司Foxconn Assembly LLC.已成功租赁位于德克萨斯州休斯顿的两家工厂，总租赁价值约为5655.38万美元。
这些工厂总面积为601,600平方英尺，租期分别为122个月和124个月，主要用于扩大AI服务器产能，为北美客户提供服务。这表明富士康在国际市场上也灵活运用租赁方式快速扩张产能。
五、员工住房的租赁模式
除了生产厂房，富士康还与政府在员工住房方面开展合作。2010年，富士康在晋城科技工业园A区的建设中，厂房、餐厅由富士康投资建设，而宿舍楼则全部由政府出资建设，并出租给富士康员工居住。
这种模式在富士康多个园区都存在。2025年8月，贵阳市住房和城乡建设局就综保区富士康标准厂房配套设施项目（宿舍型保障性租赁住房）的租金定价进行了公示。
六、市场变化下的租赁调整
随着市场条件的变化，富士康也会调整其租赁策略。2025年7月的信息显示，廊坊富士康厂区公寓出现大量闲置招租的情况。
这些公寓位于廊坊市安次区龙腾路7号富士康公寓楼，租赁面积总计近3.8万平方米，支持灵活分租，最小起租面积为1000平方米。这种情况反映了制造业企业根据生产需求灵活调整物业使用策略的现实。
富士康确实会租赁部分厂房和设施。但更重要的是，通过与地方政府的合作和低地价策略，富士康积累了大规模的土地资源。这些土地资源不仅满足了自有生产需求，更成为富士康转型工业地产开发的重要基础。
富士康旗下的香港轩盛投资有限公司专门从事房地产综合开发，已在深圳、上海、武汉、成都、廊坊等国内重点城市取得土地拟开发项目。这意味着，富士康不仅自建和租赁厂房，更已悄然转型为工业地产开发商，影响着中国工业地产的格局。
