在商业活动中，厂房租赁是常见需求。然而，当目标厂房处于“被保全”状态时，许多潜在租户便会心生疑虑：这样的厂房能否租赁？其中存在哪些风险？又该如何规避？本文将深入探讨这一问题，为读者提供清晰的指引。
什么是财产保全？
首先，需明确“保全”的法律含义。财产保全，是指人民法院在诉讼前后，为防止当事人转移、隐匿、变卖财产，根据对方申请或依职权对相关财产采取的限制处分权的强制措施。被保全的厂房虽未被没收，但其所有权人或使用权人的处分权已受到限制。
被保全的厂房能否出租？
原则上，被保全的厂房不得出租。 原因在于，租赁行为涉及对厂房使用收益权的处分，而保全的目的正是限制被申请人处分财产。若擅自出租，可能构成规避保全措施的行为，法院可责令解除租赁合同，甚至对责任人采取罚款、拘留等强制措施。
然而，现实中的情况往往更为复杂。在某些条件下，被保全的厂房可能允许出租：
1、征得法院同意：若承租人或厂房所有权人能够向法院证明租赁行为不会损害保全目的（例如，租金可用于提存保全，反而有利于未来判决执行），法院可能酌情允许出租。
2、保全措施的具体内容：需仔细审查保全裁定书。若裁定仅禁止“转移所有权”或“设定抵押”，而未明确禁止出租，则存在解释空间。但通常保全的精神是维持财产现状，出租行为很可能被视为改变现状。
3、租赁合同的有效性：即使未经法院同意签订了租赁合同，该合同也并非必然无效。但合同履行可能受阻，承租人可能面临无法实际使用或合同被解除的风险。
租赁被保全厂房的风险
对于承租人而言，租赁此类厂房存在巨大风险：
1、合同无法履行：法院可能随时要求腾退厂房，导致生产经营中断，投入的装修费用等损失难以追回。
2、租金损失风险：若出租人（通常为被保全人）因其他债务问题，导致租金被其他债权人申请冻结或扣划，承租人可能面临付了租金却无法使用的困境。
3、无法办理相关手续：若租赁需办理备案、注册公司等，因产权受限，相关手续可能无法顺利完成。
4、卷入法律纠纷：承租人可能被动卷入出租人与他人的诉讼纠纷中，耗费大量时间、精力和金钱。
给潜在承租人的建议
若您确实看中了某处被保全的厂房，建议采取以下审慎措施：
1、全面尽职调查：务必核实厂房的产权状况、保全法院、案号、保全期限及具体措施内容。可要求出租人提供保全裁定书，或自行前往不动产登记中心查询查封登记记录。
2、主动与法院沟通：在签订合同前，主动联系执行保全措施的法院，书面征询是否允许出租该厂房，并获取书面同意或许可。这是最关键的一步。
3、审查出租人资格：确认出租人是否有权出租。若出租人是被保全人（所有权人），其处分权受限；若出租人本身也是承租人（转租），则需审查其与原业主的合同是否允许转租，且原业主的产权是否清晰。
4、设计风险防范条款：在租赁合同中明确约定，因保全措施导致合同无法履行时，出租人应承担的违约责任，包括退还租金、赔偿装修损失、经营损失等。
5、考虑提存租金：与法院协商，将租金提存至法院指定账户，以避免租金被出租人挪用而无法追回，同时也能证明租赁行为的善意。
结论
总而言之，租赁被保全的厂房是一项高风险行为，原则上应避免。 法律的天平倾向于保护申请保全人的利益，而非善意的承租人。如果必须涉足，务必进行彻底的法律尽职调查，并获得法院的明确许可，同时在合同中进行充分的风险规避安排。在商业决策中，看似诱人的机会往往伴随着巨大的隐患，谨慎行事方为上策。
