在城市发展与更新进程中，厂房征收日益常见，而作为承租人的企业主，了解自己应得的赔偿是维护合法权益的关键。厂房征收中，承租人并非被动接受者。根据《民法典》第三百二十七条，用益物权人因征收可获补偿，承租人基于租赁合同享有的占有、使用、收益权属于用益物权范畴，有权主张补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》也明确规定，因征收造成的搬迁、临时安置和停产停业损失都应获得补偿。
一、装饰装修补偿，按投入比例获赔
装饰装修补偿是承租人最核心的权益之一。根据法律规定，装饰装修补偿的归属首先看租赁合同约定。如果合同明确约定拆迁时装饰装修归属，则从其约定。
无书面约定时，承租人需举证证明装修行为经出租人同意。在徐州铜山区某服装厂拆迁案中，承租人提交的装修前出租人签字确认的预算表，成为法院认定权益归属的关键证据。
补偿标准通常按评估价值的60%-80%计算，对主题装修、品牌标识等特殊投入，可申请单独评估。
二、 停产停业损失，计算方式有两种
停产停业损失是承租人另一项重要补偿内容。《徐州市征收补偿实施细则》第23条确立了“双标准”补偿机制：产值导向法和面积定额法。
产值导向法按税务部门核定的近三年平均净利润的12个月计算，适用于规上企业；面积定额法则按被征收房屋建筑面积每平方米500-800元补偿，适用于小微企业。
在徐州鼓楼区某印刷厂拆迁案中，法院采纳税务数据认定月均净利润12万元，判决补偿停产损失144万元，突破了定额补偿上限。
三、设备搬迁费用，特殊设备有专项标准
设备搬迁费用补偿往往被承租人忽视，特别是重型、特种设备的搬迁费用可观。对重型、特种设备搬迁，适用《江苏省工程造价定额》第11章专项标准。
在邳州市某化工设备搬迁案中，法院委托江苏省建筑工程质量检测中心对200吨反应釜迁移费用进行造价鉴定，最终支持承租人132万元搬迁费，远超征收部门初步核定的35万元。
一般设备搬迁费按重置价的5%-10%补偿，特种设备搬迁费上限可达50万元。
四、扩建补偿权益，按过错原则分担
承租人经出租人同意扩建厂房的，即使未办理合法建设手续，仍可能获得相应补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定。
承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，按照“过错原则”分担。
如果办理了合法建设手续，扩建造价费用由出租人负担；未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
五、维权证据清单，三大类材料必备
成功获得补偿离不开充分证据准备。承租人维权需要准备三大类核心证据：权属证明链、经营实态证据和损失量化依据。
权属证明链包括厂房租赁合同（需经房管部门备案）、装修前原貌照片、装修合同及付款凭证、特种设备安装许可证及验收文件。
经营实态证据包括连续12个月水电费缴纳记录、职工社保缴纳明细（需覆盖5人以上）、纳税申报表及完税证明。
损失量化依据包括拆迁前6个月财务报表及审计报告、设备迁移专项方案及预算书、客户订单流失统计表。
六、维权路径选择，协商裁决与诉讼
承租人维权有多条路径可选择。行政裁决是前置程序，承租人可单独作为申请人启动裁决程序，需提交补偿争议申请书、租赁关系证明和初步损失评估报告。
诉讼策略有两种设计：民事诉讼路径主张出租人返还补偿款（案由：不当得利纠纷）；行政诉讼路径诉征收部门补偿决定遗漏承租人权益（案由：行政补偿纠纷）。
在云龙区某汽配厂案件中，承租人通过行政诉讼确认征收部门未尽调查职责，最终促成调解，获补偿237万元。
遇到厂房征收，承租人应当主动与征收部门沟通，提供租赁合同、装修凭证、经营记录等证据，证明自己的权益合法性。
征收公告发布后到实际搬离前的时间段，厂房仍能正常使用的，承租人需继续按合同交纳租金；如果无法正常使用（如被停水停电），则可不交租金。
证据准备越充分，获得合理补偿的可能性越大。收集好各项证明材料，才能在协商或诉讼中掌握主动权。
