在深圳日新月异的城市画卷中，罗湖区作为改革开放的先行者，其产业形态和空间载体正经历着深刻的转型与重塑。当人们的目光更多地投向南山的高新科技园和前海的现代服务业时，罗湖的厂房出租市场却以其独特的产业生态，静悄悄地支撑着一个庞大而坚实的实体经济基础。那么，当前深圳罗湖的厂房出租，究竟主要以什么行业为主呢？
要回答这个问题，我们必须首先理解罗湖的区位特点和发展轨迹。作为深圳最早的建成区，罗湖拥有成熟的配套设施、便捷的口岸优势（连接香港），但也面临着土地资源稀缺、成本上升的挑战。因此，传统的、大规模的、高污染的制造业早已外迁，留存下来的厂房空间主要被以下几大特色行业所占据和消化。
一、黄金珠宝首饰加工：闪耀的支柱产业
毫无疑问，黄金珠宝首饰加工产业是罗湖厂房出租市场中无可争议的“龙头”行业。这一产业高度集聚于罗湖的清水河、水贝、田贝一带，尤其是“水贝-布心片区”，已发展成为全国乃至全球知名的珠宝产业聚集地。
这些厂房不再是传统意义上机器轰鸣的庞大车间，而是演变为集研发设计、来料加工、模具制作、展示交易于一体的现代化产业空间。在这里，厂房的功能被细分：
1、低楼层：往往用作产品展示厅和交易中心，客户可以现场看样、下单。
2、中高楼层：是核心的加工区域，进行着倒模、执模、镶嵌、抛光等精细工序。由于珠宝加工对电力、通风和安全有特殊要求，这些厂房通常都进行了相应的改造。
3、顶层：有时会被设计公司或大师工作室占据，需要安静和良好的采光。
这个行业对厂房的依赖是刚性的。它需要相对独立、安保严密的空间来存放贵金属和宝石，同时产业链的聚集效应使得相关企业必须紧邻上下游，以降低物流和沟通成本。因此，罗湖的厂房，尤其是水贝片区的厂房，很大一部分比例都被大大小小的珠宝企业所租赁，构成了区域厂房需求的压舱石。
二、高端电子元器件与智能硬件研发试产
尽管深圳的电子制造业中心在宝安、龙华等地，但罗湖凭借其成熟的城市配套和毗邻香港的研发资源输入优势，吸引了大量从事高端电子元器件、智能穿戴设备、创意小家电等领域的研发型和中小型科技企业。
这些企业通常不会进行大规模量产，而是将罗湖的厂房作为 “前店后厂”式的研发中心和试产基地。它们对厂房的需求呈现出新的特点：
1、空间需求适中：不需要数万平方米的巨型车间，1000-5000平方米的中小型厂房最为抢手。
2、环境要求高：厂房内部往往被改造为洁净车间、实验室、办公区和小型组装线一体化的空间。
3、区位敏感：需要靠近人才居住区，方便吸引和留住研发人员；同时要求交通便利，便于与客户、供应商进行频繁的交流。
这类企业是罗湖产业升级的代表，它们为传统的厂房注入了“科技”的灵魂，推动了厂房从单一生产功能向“研发+试产+展示”复合功能的转变。
三、轻工时尚消费品设计与样品制作
罗湖作为深圳最早的商业中心，积淀了深厚的时尚、贸易和设计资源。因此，一大批从事服装、皮具、钟表、眼镜、礼品等轻工时尚消费品的企业，也构成了厂房租赁市场的重要客户。
与珠宝行业类似，这些企业核心在于设计和打样。它们租赁的厂房，更像是一个个设计师工作室和样板间。在这里，设计师完成创意构思，打版师制作出样品，企业主则利用罗湖成熟的商贸网络，向国内外客户进行展示和接单。大规模的生产则可能外包给东莞、惠州等地的工厂。
这类行业对厂房的层高、采光、空间灵活性有较高要求，以便于布置设计稿台、样品陈列和拍摄区域。它们的存在，使得罗湖的厂房充满了艺术与时尚的气息。
四、现代都市工业与生产性服务业
在“工业回城”和“都市工业”的新理念下，罗湖也出现了一些新的厂房需求业态，统称为生产性服务业。例如：
1、高端印刷与包装：服务于本地的珠宝、奢侈品、高端消费品企业，提供快速、精致、小批量的印刷包装解决方案。
2、医疗器械研发与注册试产：依托深圳强大的电子产业基础，一些初创型医疗器械企业选择在罗湖进行前期研发和产品注册所需的试生产。
3、冷链仓储与中央厨房：服务于罗湖密集的餐饮和零售业，在特定区域（如清水河）形成配套的冷链物流和食品加工中心。
总结与趋势
综上所述，深圳罗湖的厂房出租市场早已告别了“三来一补”的粗放模式，转而服务于高附加值、知识密集、强设计导向的特色产业。其主力军是黄金珠宝首饰加工这一绝对主导行业，并辅以高端电子研发、轻工时尚消费品设计和现代都市工业等多元业态。
未来的趋势将更加清晰：单一的“生产”功能将持续弱化，取而代之的是 “研发设计+核心制程+品牌营销” 的价值链高端环节。罗湖的厂房，正从工业时代的“生产车间”转型为创意经济时代的“产业价值工场”，在深圳这座创新之都的城市肌理中，继续扮演着不可或缺的坚实角色。
