在当今企业生产经营活动中，厂房租赁已成为普遍现象，但随之而来的安全管理问题也日益凸显。出租方与承租方之间的安全责任如何划分？一旦发生事故，责任如何认定？这些问题不仅关系到企业的经济利益，更直接影响到员工的生命安全和社会稳定。本文将系统梳理我国现行法律法规对出租厂房安全责任的规定，分析出租方与承租方的具体责任边界，通过典型案例揭示常见违法行为及后果，并为厂房出租双方提供切实可行的合规建议，帮助企业规避法律风险，确保安全生产。
出租厂房安全责任的法律基础
厂房租赁活动中的安全责任划分并非由合同双方随意约定，而是建立在国家强制性法律法规的基础上。我国《安全生产法》作为安全生产领域的基本法律，对生产经营单位的安全生产责任作出了全面规定，其中第四十九条明确规定："生产经营单位不得将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人。"这一条款为厂房出租行为设定了基本法律红线。
《安全生产法》第四十九条第二款进一步规定："生产经营项目、场所发包或者出租给其他单位的，生产经营单位应当与承包单位、承租单位签订专门的安全生产管理协议，或者在承包合同、租赁合同中约定各自的安全生产管理职责；生产经营单位对承包单位、承租单位的安全生产工作统一协调、管理，定期进行安全检查，发现安全问题的，应当及时督促整改。"这一规定明确了出租方在厂房租赁关系中的持续性安全管理义务，而不仅仅是在租赁合同签订时的审查义务。
值得注意的是，2021年修订的《安全生产法》新增了第四十九条第三款，特别强调："矿山、金属冶炼建设项目和用于生产、储存、装卸危险物品的建设项目的施工单位应当加强对施工项目的安全管理，不得倒卖、出租、出借、挂靠或者以其他形式非法转让施工资质..."虽然这一款主要针对特定高风险行业，但其体现的立法精神——严格禁止资质挂靠和非法转包——对一般厂房租赁活动同样具有指导意义。
除《安全生产法》外，《民法典》第七百零八条规定："出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。"这意味着出租方有义务确保出租厂房符合基本的安全生产条件。同时，《消防法》等法律法规也对建筑消防安全提出了具体要求，出租厂房必须通过消防验收，符合国家工程建设消防技术标准。
在地方层面，各省市也出台了相应规定。例如，《江苏省安全生产条例》第三十条第一款第二项对出租方的安全检查义务作出了更具体的规定。2025年国家消防救援局发布的《租赁厂房和仓库消防安全管理办法（试行）》则专门针对租赁厂房的消防安全管理进行了系统规范，要求"租赁厂房、仓库的出租人、承租人是消防安全责任主体，对厂房、仓库的消防安全负责"。
这些法律法规共同构成了我国出租厂房安全责任的法律框架体系，明确了出租方和承租方各自的法律义务，为安全责任划分提供了法律依据。值得注意的是，这些规定大多是强制性规范，即使租赁合同中未作约定或约定排除，也不能免除相关方的法定义务。
出租方的核心安全责任
作为厂房的所有者或管理者，出租方在安全生产方面承担着首要责任。这种责任不仅体现在租赁关系建立前的资质审查阶段，更贯穿于整个租赁期间的全过程安全管理。根据《安全生产法》及相关法规，出租方主要负有以下几方面的安全责任。
资质审查义务是出租方最基本的责任。《安全生产法》明确规定，生产经营单位不得将场所出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或个人。这意味着出租方在签订租赁合同前，必须对承租方的安全生产资质和条件进行实质性审查。具体而言，出租方需要核实承租方是否具有合法的营业执照，其经营范围是否与租赁用途相符；对于特定行业（如危险化学品、食品加工等），还需查验相关行业许可证书；同时应评估承租方的安全生产管理制度、人员配备和安全投入等情况6。实践中，许多出租方仅关注租金支付能力而忽视安全资质审查，一旦发生事故将面临严厉处罚。如某公司将厂房出租给无证照的五金加工厂，既未签订租赁合同也未明确安全责任，最终被处以2万元罚款，直接责任人被罚1000元。
协议签订义务同样至关重要。《安全生产法》要求出租方必须与承租方签订专门的安全生产管理协议，或者在租赁合同中明确约定各自的安全生产管理职责。这一协议或约定条款应当详细规定双方在安全检查、隐患整改、应急预案、消防设施维护等方面的具体分工，不能简单笼统或免除出租方责任。江苏省公布的典型案例中，常州中钦科技有限公司因未在租赁合同中明确安全职责，也未签订专门的安全协议，被处以2.3万元罚款，主要负责人被罚4600元。更为严重的是，南通通泰鞋材制造有限公司虽然在协议中约定了安全责任，但条款免除了出租方的事故责任，这种"霸王条款"同样被认定为违法，公司被罚款2.21万元，负责人被罚5500元。
统一协调与管理责任是出租方最容易忽视的持续性义务。法律规定出租方应对承租方的安全生产工作统一协调、管理，定期进行安全检查，发现问题及时督促整改。这意味着出租方不能"一租了之"，而必须建立定期检查制度，对承租方的生产活动、设备使用、危险作业等进行监督。南京市六合区应急管理局查处的南京九久电子系统有限公司案例中，该公司将3栋生产用房出租给6家单位，但未进行定期安全检查，未组织全厂区应急演练，最终被罚2.3万元，主要负责人被罚4600元。同样，江苏奔多新材料有限公司厂区内有16家承租单位，但因安全检查未定期、未全覆盖，未提供技术交底材料，未按规定开展应急演练，被合并处罚2万元。
厂房本身的安全条件也是出租方不可推卸的责任。根据《消防法》和《租赁厂房和仓库消防安全管理办法》，出租方提供的厂房必须符合消防安全要求，通过消防验收，建筑结构、消防设施、电气线路等均需符合国家标准。最高人民法院公报案例显示，仪征市新城镇新华村村民委员会将不符合消防安全要求的芦席顶厂房出租给生产塑料包装制品的企业，火灾发生后被法院认定存在过错，需承担10%的赔偿责任。该案例确立了重要裁判规则：房屋出租人明知承租人生产易燃产品而将不符合消防安全要求或未经消防验收合格的房屋出租，导致火灾发生或扩大的，应依法承担相应赔偿责任。
出租方还需特别注意高风险行业的特殊要求。对于涉及危险化学品、粉尘涉爆、金属冶炼等高危行业的承租方，出租方应当实施更为严格的安全管理，包括但不限于：核实特殊行业资质，增加安全检查频次，限制危险作业时间，确保安全间距等。《安全生产法》第四十九条第三款对矿山、金属冶炼等建设项目的特殊规定，体现了对高风险领域更为严格的监管态度。
承租方的安全责任边界
在厂房租赁关系中，承租方作为场地的实际使用者和生产经营主体，同样承担着不可推卸的安全责任。虽然出租方负有统一协调管理的职责，但这绝不意味着承租方可以被动依赖出租方的管理，而是应当依法建立完善的安全生产管理体系，主动履行各项安全保障义务。
主体责任意识是承租方履行安全责任的基础。《安全生产法》明确规定，生产经营单位是安全生产的责任主体，必须加强安全生产管理。作为厂房的实际使用者，承租方对租赁场所内的生产经营活动安全负有直接责任。这种责任是独立存在的，不因出租方是否履行了协调管理义务而免除。在仪征市兴成塑业包装有限公司案例中，法院明确指出承租人自身对火灾扩大存在一定过错，可以减轻侵权人的赔偿责任，最终判定承租人自行承担30%的损失。这一判决体现了司法实践中"谁经营、谁负责"的基本原则，承租方不能以出租方存在管理漏洞为由完全推卸自身责任。
资质条件合规是承租方首要责任。承租方必须确保自身具备从事相关生产经营活动的合法资质和安全生产条件，包括但不限于：有效的营业执照、与生产经营范围相符的资质证书、必要的安全生产管理制度、符合要求的安全设施和防护装备、经过培训的从业人员等。法律严禁不具备安全生产条件或相应资质的单位或个人承租生产经营场所，违者不仅可能导致合同无效，还将面临行政处罚；若导致事故发生，还需与出租方承担连带赔偿责任。实践中，许多小微企业甚至个体经营者租赁厂房时往往忽视资质要求，如鲁某个人作坊爆炸事故中，鲁某非法组织生产经营被认定为事故主要原因，最终与出租方承担连带赔偿责任。
日常安全管理是承租方的核心义务。承租方应当依照《安全生产法》等法律法规，建立全员安全生产责任制和安全生产规章制度，加大对安全生产的投入保障力度，对租赁场所实施常态化安全管理。具体包括：定期维护保养消防设施器材，保障疏散通道和安全出口畅通，严格管理危险作业，组织安全教育培训，制定应急预案并定期演练等。在无锡市荣顺达科技有限公司案例中，承租方若未履行这些基本安全管理职责，其行为可能被判定为重大事故隐患。《租赁厂房和仓库消防安全管理办法》第十二条更是详细列举了承租人应当履行的消防安全职责，如落实消防安全责任制、保障消防通道畅通、开展防火巡查检查、组织消防演练等。
隐患整改责任要求承租方对发现的安全问题及时处理。无论是自查发现、出租方检查指出还是监管部门查出的安全隐患，承租方都必须积极整改，不得拖延或敷衍了事。在南通通泰鞋材制造有限公司案例中，出租方因未及时督促承租方整改安全检查中发现的问题而受到处罚，但这并不意味着承租方可以逃避整改责任。根据《租赁厂房和仓库消防安全管理办法》第三十二条，承租人对发现的火灾隐患应当立即采取措施整改；不能及时整改的，应当采取必要的防范措施。若因隐患整改不力导致事故，承租方将承担主要甚至全部责任。
信息告知义务是承租方容易忽视的责任。根据《租赁厂房和仓库消防安全管理办法》第十六条，承租人应当向出租人如实提供其生产的火灾危险性类别、主要工艺环节和储存物品的名称、火灾危险性类别、数量等信息。这一规定旨在帮助出租方准确评估风险，采取适当管理措施。若承租方隐瞒或虚报真实情况（如实际生产危险化学品但谎报为普通加工），一旦发生事故将承担更大责任。特别是在涉及危险化学品、粉尘涉爆等高风险行业时，承租方必须全面披露风险信息，配合出租方实施特殊管理措施。
特殊作业管理需要承租方格外重视。厂房租赁期间涉及的装修、改造、设备安装等作业往往风险较高，承租方必须严格执行特殊作业管理制度。根据《租赁厂房和仓库消防安全管理办法》第二十五条至第二十七条，租赁厂房内严禁违法生产、储存易燃易爆危险品；动火作业必须事先办理审批手续；电动自行车禁止在厂房内充电等。承租方如需改变厂房使用性质或功能，必须书面征得出租人同意，依法需要审批的还应报主管部门批准。对于甲、乙类厂房，法律对改变布局和火灾危险性类别有更严格限制。
承租方还需注意次承租情况下的责任划分。当承租方将厂房部分或全部转租给次承租人时，根据《租赁厂房和仓库消防安全管理办法》第八条，应当经出租人同意并以书面形式明确各方消防安全责任。此时，原承租方对次承租方的安全管理仍负有一定监督责任，不能因转租而完全免除自身义务。
承租方应当认识到，履行安全责任不仅是法律要求，更是企业可持续发展的基础。大量案例表明，忽视安全生产的承租方不仅面临行政处罚和民事赔偿风险，还可能因事故导致经营中断、商誉受损，甚至承担刑事责任。只有将安全管理融入日常经营，才能真正实现安全与效益的双赢。
常见违法行为与责任认定
厂房租赁活动中的安全责任纠纷往往源于一方或双方未依法履行义务，导致事故发生后的责任认定复杂化。通过对执法案例和司法判例的分析，可以梳理出出租厂房领域高频违法行为及其对应的法律后果，为租赁双方提供风险警示。
资质不符的租赁行为是最为严重的违法情形之一。《安全生产法》明确禁止将生产经营场所出租给不具备安全生产条件或相应资质的单位或个人。实践中，这类违法行为主要表现为：出租方未审查承租方资质即签订合同；承租方提供虚假资质证明；或者承租方实际生产经营活动超出资质许可范围。深圳市龙城街道某塑胶模具公司将厂区出租给无证照五金加工厂，既未签订租赁合同也未签订安全管理协议，最终被处以2万元罚款，直接责任人被罚1000元。更为严重的案例中，鲁某个人作坊发生爆炸事故，调查认定出租方将厂房出租给不具备资质的个人是事故的重要原因，法院最终判决出租方与承租方承担连带赔偿责任。根据《安全生产法》第一百零三条，此类违法行为将面临没收违法所得、并处高额罚款的行政处罚；导致生产安全事故给他人造成损害的，与承包方、承租方承担连带赔偿责任。
安全管理协议缺失是行政处罚中最常见的案由。《安全生产法》要求出租方与承租方必须签订专门的安全管理协议或在租赁合同中明确各自安全职责。但实践中，许多租赁双方对此要求认识不足，认为普通租赁合同已足够。常州市新北区应急管理局查处的常州中钦科技有限公司案例中，该公司将部分厂房出租但未在租赁合同中明确安全职责，也未签订专门协议，被处以2.3万元罚款，主要负责人被罚4600元。无锡市荣顺达科技有限公司同样因未与承租单位签订专门安全管理协议，也未在租赁合同中约定各自职责，被判定构成重大事故隐患，公司被罚11750元，负责人被罚2350元。根据法律规定，此类行为将面临限期改正、处5万元以下罚款；对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处1万元以下罚款；逾期未改正的，责令停产停业整顿。
统一管理缺位是"厂中厂"模式下的典型问题。许多出租方认为签订协议后就完成了义务，实际上《安全生产法》还要求出租方对承租方的安全生产工作统一协调、管理，定期安全检查并及时督促整改。南京九久电子系统有限公司将3栋生产用房出租给6家单位，但未对全厂区进行定期安全检查，未组织应急演练，未履行统一协调管理职责，被认定为违法，公司被罚2.3万元，主要负责人被罚4600元。江苏奔多新材料有限公司厂区有16家承租单位，但安全检查未定期、未全覆盖，未按规定开展应急演练，被合并处罚2万元10。这些案例表明，出租方不能"以签代管"，协议签订只是开始，持续的协调管理才是关键。
厂房本身安全隐患导致的赔偿责任不容忽视。最高人民法院公报案例确立的裁判规则明确指出：出租人明知承租人生产易燃产品而将不符合消防安全要求或未经消防验收合格的房屋出租，因房屋不符合消防安全要求导致火灾发生或扩大的，出租人存在过错，应承担相应赔偿责任。在仪征市兴成塑业包装有限公司诉村委会一案中，出租厂房屋顶为易燃的芦席顶，明显不符合消防安全要求，村委会明知承租人生产塑料包装制品（易燃产品）却仍出租此类厂房，且在合同中未约定消防责任，最终被法院判定对火灾扩大存在过错，承担10%的赔偿责任。这类案例提醒出租方，厂房本身的安全条件是法律责任的硬性指标，不能因承租方接受现状而免除责任。
违法转包分包在特定行业中风险极高。《安全生产法》第四十九条第三款专门规定，矿山、金属冶炼等建设项目的施工单位不得倒卖、出租、出借、挂靠或者以其他形式非法转让施工资质，不得非法转包或分包给不具备资质的单位。虽然这一规定主要针对高风险行业，但其体现的"资质实名"原则对一般厂房租赁同样具有警示意义。法律对违法转让资质行为的处罚极为严厉：责令停产停业整顿，吊销资质证书，没收违法所得；违法所得10万元以上的，并处违法所得2倍以上5倍以下罚款；没有违法所得或不足10万元的，单处或并处10万元以上20万元以下罚款；对直接责任人员处5万元以上10万元以下罚款；构成犯罪的追究刑事责任。
责任免除条款无效是租赁双方常见的认知误区。部分出租方试图通过在合同中加入"免除出租方安全责任"的条款来规避法定义务，这种做法不仅无法达到目的，反而可能招致更严厉处罚。南通通泰鞋材制造有限公司在与承租单位签订的安全管理协议中免除了出租方的事故责任，这种行为本身就被认定为违法，公司被罚款22100元，主要负责人被罚5500元。法律明确规定，安全生产管理协议中不得免除出租方的法定协调管理义务，此类免责条款自始无效。
事故责任划分是争议最大的环节。当租赁厂房发生生产安全事故时，责任如何认定取决于多方因素：出租方是否履行了资质审查、协议签订、统一管理等义务；承租方是否具备合法资质、落实日常安全管理；厂房本身是否符合安全要求；以及事故发生的直接原因等。法院一般会根据各方过错程度和原因力大小，按比例划分责任。前述鲁某个人作坊爆炸事故中，承租方鲁某非法组织生产经营被认定为主要原因，承担主要责任；出租方因资质审查失职被认定为重要原因，承担连带责任。而在仪征市火灾案例中，起火厂房业主（另一承租方）因安全管理不善承担60%责任，出租方村委会因厂房不符合消防要求承担10%责任，受害方兴成公司自身也有过错，自行承担30%损失。
这些案例和法律规定清晰地表明，厂房租赁中的安全责任是严格而明确的，任何侥幸心理和规避行为都可能付出沉重代价。租赁双方唯有严格遵守法律法规，全面履行各自义务，才能有效防范法律风险，保障生产经营安全有序进行。
实务建议与风险防范
厂房租赁活动的安全责任管理是一项系统工程，需要出租方和承租方基于法律法规要求，建立全流程风险防控机制。结合法律规定和实务经验，本文为租赁双方提供以下可操作的合规建议，帮助企业在保障安全的同时实现稳健经营。
合同协议规范化是防范风险的首要环节。出租方与承租方应当在租赁合同或专门的安全管理协议中详细约定各方的安全生产职责，条款应当具体明确，具有可操作性。协议内容至少应包括：双方安全管理人员及职责分工；厂房安全状况说明及维护责任；安全检查的频次与程序；隐患整改的责任与时限；应急预案与演练安排；消防设施的管理与维护；危险作业的管理要求；事故报告与处理程序等。需要特别注意的是，协议中不得约定免除出租方法定协调管理义务的条款，此类条款无效且可能导致行政处罚。对于专业性较强的厂房（如涉及危险化学品、高温高压设备等），建议聘请专业律师或安全顾问参与协议起草，确保条款合法合规且覆盖主要风险点。
资质审查制度化能够有效把好"入口关"。出租方应当建立系统的承租方准入审查制度，制定审查清单和标准流程。审查内容应包括：营业执照及相关行业许可证；法定代表人及安全管理人员资质；安全生产规章制度和操作规程；安全投入预算；过去三年的安全记录等。对于高风险行业承租方，审查应当更为严格，必要时可进行实地考察或聘请第三方评估。所有审查资料应当存档备查，作为出租方已尽审查义务的证据。承租方同样需要审查出租方提供的厂房是否符合生产经营要求，特别是消防验收文件、房屋质量证明、特种设备检测报告等。双方在签约前的相互尽职调查能够有效预防后续纠纷。
安全管理标准化是日常运营的保障。出租方应当制定统一的《租赁厂房安全管理办法》，明确安全检查频次（至少每月一次全覆盖）、检查标准、整改通知格式、复查程序等。检查应当形成书面记录，由双方签字确认。对于"厂中厂"模式，出租方还需组织全厂区的联合应急演练（每半年至少一次），建立各承租方之间的消防协作机制。承租方则应当依照《安全生产法》规定，建立全员安全生产责任制，制定完备的安全管理制度和操作规程，加强员工培训，确保各项制度落实落地而非流于形式。特别要加强对危险作业的管理，动火作业必须严格执行审批程序，查验作业人员资质。
隐患治理闭环化是避免事故的关键。无论是出租方检查发现、承租方自查还是监管部门指出的安全隐患，都必须按照"五定"原则（定人员、定时间、定责任、定标准、定措施）进行整改，形成闭环管理。出租方对发现的承租方安全隐患，应当以书面形式通知，明确整改要求和期限，并跟踪整改情况。承租方对短期内难以彻底整改的隐患，应当采取临时防护措施并加强监控。南通通泰鞋材制造有限公司案例警示我们，出租方未及时督促承租方整改安全隐患将面临行政处罚。隐患治理记录应当完整保存，作为证明已履行管理责任的重要证据。
档案管理痕迹化为可能发生的争议提供证据支持。出租方和承租方都应当建立完善的安全生产档案，包括但不限于：资质审查材料；租赁合同及安全管理协议；安全检查与整改记录；安全培训记录；应急演练记录；设备维护保养记录；事故处理记录等。所有档案应当真实、完整、可追溯，保存期限不少于3年。在仪征市火灾案例中，完备的安全管理档案能够帮助各方准确划分责任，避免因证据不足而承担不利后果。电子档案管理系统可以提高档案管理效率，但需确保电子签名的合法性和数据的安全性。
保险保障多元化是风险转移的有效手段。除依法参加工伤保险外，出租方和承租方还可以根据实际情况投保相关责任保险，如公众责任险、财产一切险、雇主责任险等。对于高风险行业，保险保障尤为必要。在投保时，应当如实告知保险公司厂房用途、危险物品储存等情况，避免因告知不实导致理赔纠纷。保险不能替代安全管理，但可以在事故发生后减轻企业的经济压力。需要特别注意的是，一般财产保险通常不包括非法经营导致的损失，因此合法合规经营是获得保险保障的前提。
沟通协作常态化有助于构建安全共同体。租赁双方应当建立定期沟通机制，如季度安全联席会议，共同研究解决安全管理中的问题。对于"厂中厂"模式，出租方可以牵头成立各承租方参加的安全委员会，制定共同的防火安全公约，分享安全管理经验。良好的沟通协作能够在事故发生前消除隐患，事故发生后也能更合理地划分责任，避免不必要的纠纷。在常熟惠祥诚公司案例中，出租方锁闭与承租方共用的安全出口导致被罚，反映出沟通不畅可能引发安全问题。
专业支持外包化可以弥补企业自身管理短板。对于安全管理人员不足或专业性较强的领域，出租方和承租方都可以考虑聘请第三方专业机构提供支持服务，如消防安全评估、电气设施检测、应急预案编制、安全培训等。专业机构的选择应当注重资质和业绩，服务内容应当在合同中明确约定。需要注意的是，外包服务不能免除企业的主体责任，出租方和承租方仍需对外包服务的效果进行监督和评估。
对于政府监管部门而言，应当加强对厂房租赁市场的安全监管，特别是对"厂中厂"等密集场所的重点执法检查。江苏省应急管理厅2025年集中公布的5起"厂中厂"典型案例，通过以案释法的方式提升了租赁双方的安全意识。监管部门可以建立租赁厂房备案系统，要求出租方申报承租方信息和安全管理情况，便于精准监管。同时，应当加强安全生产法律法规宣传培训，帮助企业特别是中小企业提升安全管理能力。
厂房租赁安全责任的合理划分和有效落实，不仅关系到租赁双方的合法权益，更是保障员工生命安全和社会公共安全的重要基石。在安全生产要求日益严格的背景下，出租方和承租方都应当转变观念，将安全管理视为企业可持续发展的必要投资而非负担，共同构建安全、合规、共赢的租赁关系。
